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입주폭탄이 예고된 대구 부동산 시장이 손피와 다운계약서등 문제로 몸살을 앓고 있다고 합니다.
집값 하락이 대규모 공급과 겹치며 마이너스 프리미엄이 속출하고 있는 상황에서 소위 '떴다방'등이 비정상 거래를 부추기고 있다고 합니다.
이렇게 부동산 시장이 얼어붙어 있다가 최근에 서울 핵심지역을 기준으로 바닥권에서 10% 정도 상승했습니다.
그리고 서울에서 매머드급 대단지들이 분양을 하고 있어서 최근에 분양권에 대한 사람들의 관심이 적지 않습니다.
꼭지에서 분양권을 산 사람들은 플피가 많이 붙어있던 상황에서 P가 사라지기도 하고, 어떤 투자자들은 마피를 겪기도 하는데 서울 분양권은 손P도 적지 않다는 말이 있어서 분양권에서 말하는 손피 뜻과 계산 방법에 대해 알아보려고 합니다.
목차
분양권 손피 뜻
신축 아파트에 들어갈 수 있는 방법에는 여러가지가 있습니다. 집 주인에게 매수를 할 수도 있지만, 아직 입주가 완료되지 않은 아파트라면 분양권을 매수하거나 청약신청을 해서 당첨이 되어야 합니다.
일반적으로 꼭 실거주를 해야 해서 청약신청을 했는데 떨어지는 경우, 분양권을 사게 된다. 물론 실거주자들 뿐 아니라 투자자들도 분양권을 매수합니다.
분양권 투자에서 말하는 손피 (손P)는 분양권 매도자가 자기 손으로 가져가는 프리미엄을 뜻합니다.
즉, 세금이나 각종 비용을 제외하고 매도자가 손에 쥐는 프리미엄을 뜻합니다.
손피 자체는 불법이 아니지만 손피를 높이기 위해 실제 거래보다 낮은 거래 금액으로 신고를 하면 다운계약이 됩니다.
다운계약이 적발될 경우 매수자와 매도자 그리고 중개인 모두 처벌을 받습니다.
다시 손피를 예를 들어 정리해보겠습니다.
예를 들어 손피 2억이라고 하면, 세금 및 기타비용을 모두 제외하고 매도자가 가져가는 실제 수익금이 2억이라는 것입니다.
최근에 부동산 분양권 투자에서 손피라는 단어 및 용어가 생긴 이유는 분양권 양도세 (양도소득세)를 너무 올렸기 때문이다. 분양권 투자의 경우 1년 미만일 경우 77%가 세금으로 뺏기게 되며, 2년 이상일 경우에도 66%가 세금으로 뺏기게 됩니다.
예를 들어 분양권 투자를 해서 프리미엄 2억에 매도를 한다고 해도 1년 미만일 때 팔면 약 4400만원의 수익만이 남게 된다. 즉, 실제로 떨어지는 수익금이 너무 적게 됩니다.
분양권 양도세를 너무 높이는 바람에 매도자가 매수자에게 각종 세부담을 넘기게 된 것입니다. 따라서 부동산에서 분양권을 알아볼 때 손피 2억이라고 얘기를 했으면 실제로 매수자가 부담해야하는 금액은 더 큰 것입니다. (양도세 등 각종세금을 매수자가 부담)
분양권 프리미엄 (P) 가 저렴할 경우에는 이런 세금이 부담되지 않는다. 1년에 한번 양도세 기본공제가 250만원 까지 적용되기 때문입니다. 하지만 서울 분양권과 같이 다른 사람들이 많이 매수하려고 하는 분양권의 경우 프리미엄이 높아지면서 동시에 각종 세금도 늘어나기 때문에 매수자 측면에서는 부담해야 할 비용이 더 늘어나게 됩니다.
분양권 손피 (손P) 계산방법
구체적인 예시를 통해 좀 더 이해를 해보도록 하겠습니다. 예시를 통해 구체적인 수치를 보여주기 전에 양도소득세 및 양도가액에 대해 이해를 해보도록 하겠습니다.
분양권 매도 및 매수시 양도소득세를 매수자가 부담하기로 하고 실제 지급했다면, 매수자가 부담한 양도소득세 상당액은 양도가액에 포함되는 것입니다. 따라서 양도소득세 등의 금액이 포함된 금액에 대해 양도소득세를 계산하게 됩니다.
이렇게 매수자가 양도세를 부담한다고 계약을 했어도 실제 양도소득세는 매도자가 납부해야 한다. 따라서 매수자가 분양권을 매수할 때 이 금액을 미리 계산해서 손피 금액에 얹어주어야 합니다.
따라서 분양권 손피 계산시 양도소득세를 크게 2번 계산해야 합니다.
✅ 1차 양도세 : 매도자가 납부하는 양도세
✅ 2차 양도세 : '매도금액에 포함된 1차 양도세' 에 대한 양도세
위의 손피 계산법을 고려하면 다음과 같이 생각해볼 수 있습니다.
✅ 분양권 가격 : 당첨자 납입금액 + 프리미엄 (P)
분양권을 매도하게 되면 P만큼 양도차익이 발생하게 되는데, 분양권을 거래할 때 발생한 비용은 양도차익에서 제외됩니다. 그래서 프리미엄 (P) 에는 복비 및 인적공제를 제외해야 합니다. 복비를 100만원, 인적공제를 250만원이라고 했을 때 프리미엄이 1억이고, 1년 이내에 매도했다고 가정하는 경우 계산식은 다음과 같다. 즉, 양도세가 7400만원 정도 되는 것입니다.
✅ [1억원 - 100만원(복비) - 250만원(인적공제)] × 77% = 7,431만원
매수자는 7431만원을 매도자 대신 내주니 매도자는 7431만원만큼의 이득이 보게 됩니다.
그래서 7431만원에 대해서도 다시 한번 양도세가 붙게 되는 것입니다. 7431만원의 77%인 약 5929만원이 양도세로 부과되고 이 양도세도 매수자에게 전가하는 것 입니다. 세금은 전부 매도자가 매수자에게 전가하는 것 입니다.
1차 양도세를 7431만원, 1차 양도세에 다시 부과된 양도세를 2차 양도세라고 부른다고 가정한다면 위 사례의 경우 1차 양도세와 2차 양도세를 합치면 1억 3100만원 정도의 세금이 발생합니다.
분양권 손피는 이러한 1차 양도세와 2차 양도세를 모두 매수자가 부담하게 되는 것입니다.
따라서 손피 1억이라고 하면 1억 + 1억 3100만원=2억 3100만원을 모두 매수자가 부담해야 하는 것입니다.
✅ 분양권 매수자가 부담하는 금액 : 손피 + 1차 양도세 + 2차 양도세
✅ 손피 (계약시 프리미엄)
✅ 1차 양도세 (프리미엄-복비-인적공제) X 0.77
✅ 2차 양도세 (1차양도세) X 0.77
여기까지 잘 따라왔으면, 분양권 손피 및 계산법에 대해서는 이해를 했을 것입니다. 하지만, 실제로 분양권 거래를 하게되는 경우 추가로 알아야 할 부분이 있습니다.
양도소득세 신고시 신고서에 적는 양도가액은 '손피 + 1차 합계' 금액을 적어야 한다는 것 입니다.
반면, 실거래가 신고 매매가는 '손프리미엄 + 1차 합계 + 2차 합계' 금액입니다. 이 차이를 알아두어야 실수를 하지 않습니다.
부동산 거래시 '실거래가 신고 매매금액' 과 '계약서상 매매금액' 은 같아야 합니다.
양도세 신고시 '양도가액' 에는 1차 양도세만 포함되고 2차 양도세는 제외되며, '손피+1차 양도소득세' 그리고 3차 양도세는 존재하지 않는 것 입니다.
이번 글에서는 부동산 분양권 손피에 대해 알아보았습니다. 마피와 플피에 대해 궁금한 내용이 있다면 아래의 글들도 읽어보시길 바랍니다.
👉 분양권 플피 마피란?